Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 4.8 out of 5 based on 250 votes.
Benutzerbewertung: / 250
SchwachPerfekt 

Beschreibung 

Von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Miet- und Pachtein- nahmen) werden aus steuerlicher Sicht verschiedene Kosten abgezogen, so dass sich das zu versteuernden Einkommen und damit die Einkommensteuerlast reduziert. Sollten durch die Vermietung Verluste entstanden sein, dann sind so genannte "negative Einkünfte" erzielt worden. Diese werden mit dem zu versteuernden Einkommen verrechnet und verringern somit die zu zahlende Einkommensteuer (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG).


Berechnungsgrundlagen

Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gestaltet sich folgendermaßen:

+ Mieteinnahmen  (§ 21 EStG)
- Abschreibung (§ 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG, § 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG)
- Erhaltungsaufwendungen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG)
- Finanzierungskosten (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG)
- Versicherungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG)
- Hausverwaltungskosten (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG)
- Haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a Abs. 1 EStG)
- Grundsteuer (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG)
= Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung        

Abschreibung

 

Es können nur Gebäude abgeschrieben werden, die zur Vermietung gedacht sind.

Im Normalfall werden die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten von Gebäuden linear abgeschrieben. Die degressive Abschreibung kann nur bei selbst erstellten oder beim Kauf von Gebäuden im Herstellungsjahr angewendet werden. Die entsprechenden Abschreibungssätze sind in Prozent angegeben und beziehen sich auf die Anschaffungs- bzw. Herstellkosten (§ 7 Abs. 5 EStG). 

Zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten gehören neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Erschließungskosten sowie nach der Wertopfertheorie auch die Kosten eines vor dem Bau evtl. notwendigen Abbruch eines Gebäudes.

Gebäudewert

Mit einem Gebäude wird meist auch ein Grundstück erworben. Grundstücke sind nicht abschreibbar. Es sind höchstens Teilabschreibungen wegen andauernder Wertminderung möglich. Der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten müssen entsprechend aufgeteilt werden.

Der Wert des Grundstücks ergibt sich aus der Multiplikation von Bodenrichtwert pro Quadratmeter und erworbener Grundstücksfläche (qm). Die Daten können über die "Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse" bezogen werden. Alternativ gibt es für z.B. Nordrhein-Westfalen die Internetseite http://www.boris.nrw.de, wo die Bodenrichtwerte, in Zonen unterteilt, angegeben werden.

Wird eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus für z.B. 80.000 € inklusive Grundstücksanteil erworben, könnte die Rechnung für den Wert des "Gebäudes" folgendermaßen aussehen:

Kaufpreis: 80.000 €
Kaufnebenkosten: 8.000 €
Grundstück: 500 qm
Grundstücksanteil (%): 1.600 / 10.000stel => 16 %
Grundstücksanteil (qm): 500 qm * 16% = 80 qm
Bodenrichtwert: 250 €/qm

Bodenwert = 80 qm * 250 €/qm = 20.000 €

Anteil Gebäudewert = 1 - Bodenwert / Kaufpreis = 1 - 20.000 € / 80.000 € = 1 - 0,25 = 0,75 = 75 %

Abschreibbare Anschaffungskosten Wohnung = (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * Anteil Gebäudewert
<=> Abschreibbare Anschaffungskosten Wohnung = (80.000 € + 8.000 €) * 0,75 % = 88.000 € * 75 % = 66.000 €

Abschreibung 

Die Abschreibungssätze bei linearer Abschreibung sind folgendermaßen gestaffelt (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG):

  • Ist das Gebäude vor dem 01.01.1925 erstellt worden, beträgt der Abschreibungssatz 2,5% von den Anschaffungs- bzw. Herstellkosten.
  • Für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 liegt der Abschreibungssatz bei 2%.

Beträgt die Nutzungsdauer weniger als 50 bzw. 40 Jahre (50 * 2% = 100% bzw. 40 * 2,5% = 100%), so können die tatsächlichen Abschreibungsraten verwendet werden.
(z.B. Nutzungsdauer = 20 Jahre; Abschreibung p.a. = 100% / 20 Jahre = 5%)

Die Abschreibung für eine Wohnung mit einem Anteil von Kaufpreis und Kaufnebenkosten von insgesamt 66.000€, die z.B. im Jahre 1980 erbaut worden ist, berechnet sich die jährliche Abschreibung folgendermaßen:

Jährliche Abschreibung = 66.000€ * 2% = 1.320 €

Die Abschreibung wird jedes Jahr aufs Neue von den Mieteinnahmen abgezogen. Dies passiert so lange, bis der gezahlte Kaufpreis erstattet worden ist. Bei einer Abschreibung von 2% p.a. ist dies nach 100% / 2% = 50 Jahren der Fall.

nach oben ↑

Erhaltungsaufwendungen

Erhaltungsaufwendungen sind Aufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen. Das heißt, dass etwas bereits Vorhandenes instand gesetzt, erneuert oder modernisiert wird.

Erhaltungsaufwendungen werden für das entsprechende Jahr in voller Höhe steuerlich geltend gemacht (Werbungskosten, § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG).

Bei größeren Erhaltungsaufwendungen für zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden (Wohnfläche > 50% der Nutzfläche) kann im Jahr der Bezahlung darüber entschieden werden, ob die Reparaturen direkt in voller Höhe abgesetzt werden oder auf einen Zeitraum von 2 bis 5 Jahren gleichmäßig verteilt werden (Garagen mit nicht mehr als einem Stellplatz pro Wohnung gelten ebenfalls als Wohnraum).
Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums veräußert, so kann im Jahr der Veräußerung der verbleibende Betrag in Summe als Werbungskosten abgesetzt werden (§ 82b EStDV 1955).

ACHTUNG: Sollten in den ersten drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes mehr als 15 % (ohne Umsatzsteuer) des Anschaffungswertes für Instandsetzung und Modernisierungsarbeiten anfallen, gelten diese Kosten als "anschaffungsnahe Herstellkosten" und zählen somit zu den Anschaffungskosten. Diese müssen dann wie auch der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten mit 2 bzw. 2,5 % abgeschrieben werden und können nicht in voller Höhe im entsprechenden Jahr als Werbungskosten geltend gemacht werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

nach oben ↑

Finanzierungskosten

Zu den steuerlich zu berücksichtigen Finanzierungskosten für eine Immobilie gehören (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG):

  • Provision für die Kreditvermittlung (Maklergebühr)
  • im Falle einer Hypothek die Notar-Kosten für die Grundschuldeintragung
  • Damnum oder Disagio
  • Abschlussgebühr (Bausparvertrag)
  • Zinsen des Darlehens
  • Bereitstellungszinsen
  • Fahrtkosten und Fotokopien, die in Zusammenhand mit der Finanzierung stehen

Bei der Finanzierung eines Eigenheims sind Kreditzinsen als Werbungskosten nicht abzugsfähig.

nach oben ↑

Versicherungen (vgl. Immobilien/Versicherungen)

Ausgaben für die  

  • Gebäudeversicherung,
  • Öltankversicherung, 
  • Ölhaftpflichtversicherung,
  • Feuer-, Wasser- und Sturmversicherung,
  • Haftpflichtversicherung,
  • Mietausfallversicherung,
  • usw. 

sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG).

nach oben ↑

Hausverwaltungskosten

Die Leistungen und Kosten einer Hausverwaltung sind frei verhandelbar und als Werbungskosten abziehbar. 

nach oben ↑

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Die Kosten für z.B. die Treppenhausreinigung oder die Gartenpflege können bis zu 20 % (max. 510 €) der Aufwendung steuerlich geltend gemacht werden (§ 35a Abs. 1 EStG).

Die Aufwendungen müssen jedoch in der Einkommensteuererklärung separat ausgewiesen werden oder die Hausverwaltung muss eine Bescheinigung über die Kosten ausstellen (Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen vom 03.11.2006, S. 5 Nr. 15).

nach oben ↑

Grundsteuer

Es wird zwischen der Grundsteuer Typ A und B unterschieden. Typ A bezieht sich auf Grundstücke der Landwirtschaft (agrarisch). Typ B bezieht sich auf bebaute oder bebaubare Grundstücke. Die hier behandelte Grundsteuer ist vom Typ B.

Berechnungsgrundlage der Grundsteuer ist der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert. Dieser bezieht sich auf den Wert eines Grundstücks. Zum Grundstück gehören nach den deutschen gesetzlichen Bestimmungen auch als wesentliche Bestandteile insbesondere die fest mit dem Grund und Boden verbundene Gebäude und sonstige bauliche Anlagen sowie der Aufwuchs. Die erste und letzte Hauptfeststellung des Einheitswerts war am 01.01.1964.

Von Ausnahmen abgesehen, ist der Einheitswert von Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken, Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern im Ertragswertverfahren zu bewerten. Hierbei wird ein Vervielfältiger mit der erzielbaren Jahresnettokaltmiete (Stand 01.01.1964) multipliziert. Da in den neuen Bundesländern am 01.01.1964 keine Feststellung des Einheitswertes erfolgen konnte, wird für zum Beispiel Grundvermögen auf die zum 01.01.1935 ermittelten Einheitswerte mit zum Teil erhöhten Sätzen zurück gegriffen.

Der Einheitswert wird wiederum mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Die Grundsteuermesszahl richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart. Sie entspricht in den alten Bundesländern:

  • 6‰ für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft,
  • 2,6‰ für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 € des Einheitswerts,
  • 3,5‰ für Einfamilienhäuser für den Rest des Einheitswerts,
  • 3,1‰ für Zweifamilienhäuser und
  • 3,5‰ für alle restlichen Grundstücke
    (‰ → Promille bzw. geteilt durch 1.000, nicht zu verwechseln mit % → Prozent bzw. geteilt durch 100)

Anschließend wird das Ergebnis mit dem von der Gemeinde festgesetzten Hebesatz multipliziert. Das Ergebnis ergibt die jährlich zu entrichtende Grundsteuer.

Für den Grund und Boden in z.B. Essen (Hebesatz 510%), auf dem ein Einfamilienhaus steht, dessen Einheitswert z.B. 17.000 € beträgt, würde jährlich folgende Grundsteuer zu entrichten sein:

Grundsteuer = Einheitswert * Grundsteuermesszahl * Hebesatz der Gemeinde

Grundsteuer = (17.000 € * 2,6‰ * 510%) = 225,42 €

Im Normalfall wird dieser Betrag Anteilig pro Quartal bezahlt. In diesem Fall wären pro Quartal 225,42 € / 4 = 56,36 € fällig.

nach oben ↑


Rechenbeispiel 

Die Berechnung des zu versteuernden Einkommens aus Vermietung und Verpachtung mag letztendlich vielleicht so aussehen:


Erläuterungen zur Tabelle:

Alle aufgeführten Preise und Kosten sind willkürliche Annahmen. Im Vordergrund steht das Rechenmodell zur Ermittlung des zu versteuernden Einkommens, der Netto-Einnahmen und der Netto-Rendite.

Laut Tabelle wird die "Netto-Anfangsrendite" ausgegeben. Im Falle eines Annuitäten-Darlehens verändert sich das Verhältnis von Zinszahlung und Tilgung des Darlehens (vgl. Immobilien/Finanzierung/Annuitäten-Darlehen). 


Interne LinksStrasse

Immobilien - Bausubstanz

Immobilien - Wertermittlung - Discounted Cashlow Verfahren

Berechnung der Einkommensteuerlast 

Altersvorsorge - Gesetzliche Rente

Altersvorsorge - Betriebliche Altersvorsorge (BAV)


weiter

Zuletzt aktualisiert am Montag, 26. Dezember 2011 um 11:59 Uhr
 

Kommentare  

 
-1 #19 grobriel 2013-07-16 11:19
eine zweite Frage
Wenn ich auf meinem Grundstück neben Gewerberäumen auch meine Wohnung ausbaue, kann ich da nach §10 EStG wenigstens 6% in den ersten drei Jahren von meinem Einkommen absetzen? Oder ist das eine veraltete Gesetzgebung Kauf des Grundstücks war 2008? Wohnbauförderun g? Wovon 6% auch der Kaufpreis und die Kosten der Renovierung?
Danke für eine Antwort
Gabriel
 
 
+1 #18 grobriel 2013-07-16 11:09
Hallo
alle hier im Forum
Ich habe eine Frage bezüglich meiner 15% Grenze der Reparaturkosten an meiner Immobilie. Und zwar habe ich in den ersten drei jahren viele materialien gekauft und sie sowohl zur Herstellung von vermietbaren Bereichen genutzt als auch nur Reperaturen durchgeführt. Insgesamt war es deutlich mehr als 15% der Kaufkosten minus Grund und Bodenwert. Aber der Anteil an Reperaturen waren drei Jahre lang kleiner als 15%. Ließe sich das daher rausrechnen und sofort als Werbungskosten absetzen.
 
 
+1 #17 Ingo Wilms 2013-02-26 22:31
Hallo Hart Schroe,

negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bzw. Verluste werden vom "restlichen" zu versteuernden Einkommen wie z.B. Einkommen aus nichtselbständi ger Arbeit abgezogen. Hierdurch wird das zu versteuernde Einkommen und damit auch die Einkommensteuer verringert.

Deinen Einwand bezüglich bereits berücksichtigte r Kommentare finde ich gut. Ich werde die Kommentare mit einem Vermerk versehen.

Vielen Dank!

Gruß
Ingo Wilms
 
 
+1 #16 Hart Schroe 2013-02-22 21:45
Die Kommentare passen teilweise nicht mehr zu dem offenbar nachgebesserte Text! Man sollte daher nur aktuelle Kommentare abdrucken oder eine Notiz hinzufügen, dass der kommentar berücksichtigt wurde also nicht mehr aktuell ist.
 
 
-1 #15 Hart Schroe 2013-02-22 18:18
Mir ist nicht klar, ob die zu versteuernden Einnahmen(2830,-€), wie oben berechnet, auch ggf., wenn Verluste resultieren, bei dem sonst vorhandenen zu versteuernden Einkommen in Rechnung gestellt(also abgezogen) werden können?
 
 
0 #14 Ingo Wilms 2012-11-17 14:12
Die Verrechnung der Abrschreibung ist korrigiert.

Gruß
Ingo Wilms
 
 
0 #13 Ingo Wilms 2012-07-01 13:57
Absolut richtig!

Die Abschreibung wird in der Rechnung als Ausgaben von den Einnahmen abgezogen.

Allerdings dient die Abschreibung nur zur Ermittlung der zu zahlenden Steuer.

Eine Ausgabe im Sinner einer Auszahlung ist für die Abschreibung nicht gegeben. D.h., dass das Netto-Einkommen sich um 1.320 € erhöht.

Das ist mir bei der Tabelle durch gerutscht. Ich bitte vielmals um Entschuldigung. Den Fehler werde ich schnellst möglich korrigieren!

Vielen Dank!

Gruß
Ingo Wilms
 
 
0 #12 A.D. 2012-07-01 12:51
Erstmals möchte ich mich für die ausführliche und gut verständliche Darstellung bedanken!
Allerdings kann ich die aufgeführte Rendite-Berechnung nicht ganz nachvollziehen.
Bei der Berechnung der Netto-Einnahmen ziehen Sie die Werbungskosten inkl. Abschreibung (steuerlich ber. Ausgaben) komplett von den Mieteinnahmen ab. Meiner Meinung nach ist diese Vorgehensweise falsch, denn die Abschreibung ist nur ein fiktiver Wert zur Berechnung des zu verst. Einkommens und wurde nicht tatsächlich als Ausgabe (Zahlung) geleistet. Somit würden sich die Netto-Einnahmen um 1.320€ erhöhen.
Bitte korrigieren Sie mich wenn ich ein Denkfehler habe!
Vielen Dank!
 
 
0 #11 Ingo Wilms 2012-01-06 11:35
Das stimmt!

Die Grundsteuer ist natürlich auch umlagefähig!
 
 
+4 #10 Sebastian 2012-01-05 22:11
Meines Wissens kann die Grundsteuer direkt an den Mieter weitergereicht werden, so dass die Rendite noch etwas höher ausfallen dürfte.