Kaufkosten und -konditionen
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Kauf einer bestehenden Immobilie: 

Beim Kauf einer Immobilie gilt es vorab die mit dem Erwerb anfallenden Kosten präzise zu ermitteln. Viele potentielle Erwerber sehen nur den reinen Kaufpreis als Kostenfaktor, vergessen aber die mit dem Erwerb und Unterhalt verbundenen Nebenkosten zu berücksichtigen.

Zuzüglich zum eigentlichen Kaufpreis kommen noch folgende Kosten für die Abwicklung des Kaufs hinzu:

  • Anfallende Grunderwerbssteuer (liegt derzeit bei ca. 3,5% des Kaufpreises)
  • Maklergebühren (betragen bis zu 3,57%  des Kaufpreises) 
  • Anschaffungsnebenkosten, Notar und Grundbucheintragung liegen (ebenfalls bei ca. 2% des Kaufpreises)

dazu addieren sich Kostenfaktoren, wie

die anfallenden bzw. anteiligen Betriebskosten für eine Immobilie wie

  • Heizkosten,
  • Strom,
  • Warmwasserkosten,
  • Abwasserkosten,
  • Müllabfuhr,
  • eventuell Hausmeisterkosten,
  • Verwaltungskosten,
  • zu zahlende Rücklagen,
  • Grundsteuer,
  • Hausratsversicherung,
  • etc.

(Die Betriebskosten einer Immobilie können zu großen Teilen auf den Mieter umgelegt werden. Für eine genau Auflistung der umlagefähigen Kosten s. Checklisten/Umlagefähige Kosten)

die Kreditkosten und Kosten möglicher künftiger Zinsänderungen: Darlehen werden  zeitlich nur begrenzt mit einer bestimmten Zinsbindung vergeben, viele Immobilienerwerber versäumen es bei der Finanzierungsplanung für eine Immobilie ihre Zahlungsfähigkeit auch im Falle steigender Zinsforderungen nach Ablauf der ursprünglichen Kreditverträge zu prüfen. Der potentielle Erwerber muss genau ermitteln, welche Mehrbelastungen er im Rahmen seiner Tilgung leisten kann.

Ferner sind beim Erwerb einer Eigentumswohnung folgende Punkte genau zu beachten:

Rechtsstreitigkeiten:

Hat es in der Vergangenheit häufig Rechtstreitigkeiten unter den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft, insbesondere in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum gegeben, so droht ein neuer Eigentümer ebenfalls in evtl. juristische Auseinandersetzungen verwickelt zu werden, wodurch  natürlich zusätzliche Kosten verursacht werden. Das Protokoll der Eigentümergemeinschaft kann Auskunft darüber geben, ob das Gemeinschaftseigentum Mängel aufweist und ob Instandhaltungsmaßnahmen anstehen, deren Kosten im Kaufpreis nicht berücksichtigt worden sind.

Darüber hinaus sind die im Anschluss vorgestellten Kriterien bei zur Vermietung bestimmten Immobilien zu betrachten:

Eigentümerfluktuation:

Eine hohe Fluktuation deutet auf ein hohes Maß an Unzufriedenheit hin. Entsprechend schwer ist es für ein Objekt mit einer hohen Fluktuationsrate konstante Mieteinnahmen zu generieren, die eine Finanzierung des erworbenen Eigentums ermöglichen.

Mieteinnahmen:

Die Entwicklung der Mieteinnahmen ist stets vor dem Hintergrund eines möglichst langfristigen Zeitraums zu betrachten. Kurzfristige Schwankungen sollten einen möglichst geringen Einfluss auf die Investitionsentscheidung haben.

 

Neubau:

Beim Bau einer Immobilie ist der zwischen den Parteien abgeschlossene Bauvertrag von zentraler Bedeutung für den Bauherrn. Rechts- und eventuelle Schadensersatzansprüche lassen sich für den Bauherrn in erster Linie aus dem Bauvertrag ableiten, weshalb der Inhalt desselben genau zu prüfen ist. Der Bauträger sollte dem Bauherrn einige Tage vor dem eigentlichen Notartermin den Vertrag zur Prüfung überlassen. Ferner sollte dem Bauherrn die Wahl eines Notars überlassen bleiben. Dieser Sachverhalt ist von besonderer Bedeutung, gibt doch der Notar im Zweifelsfall Auskunft über wichtige Vertragsklauseln und deren rechtlichen Folgen. Schließlich gilt es Handelsregistereintragung und Bonität des Bauträgers prüfen.

Im zweiten Schritt gilt es den eigentlichen Vertrag, besonders der wortgenaue Inhalt und die sich daraus für beide Vertragsparteien ergebenden Verpflichtungen, abzuwägen. Ein besonderes Augenmerk verdienen folgende  Fragen:

  1. Sind die Erschließungsmaßnahmen im Vertrag konkret benannt? Wenn nicht, drohen dem Auftraggeber vorher nicht kalkulierte Kosten.
  2. Sind die Erschließungskosten im Festpreis enthalten oder werden diese zusätzlich berechnet?
  3. Wann ist der Kaufpreis für die Immobilie zu zahlen?  Der Bauherr sollte darauf achten, dass der Kaufpreis erst nach Fertigstellung des Objektes zu begleichen ist. Ansonsten verschlechtert sich seine Position bei der Beseitigung von aufgetretenen Mängeln.
  4. Wird im Vertrag ein konkretes Fertigstellungsdatum genannt? Bei Fehlen eines Fertigstellungsdatums ist ganz von der Unterzeichnung des Vertrages abzusehen.
  5. Wird die schlüsselfertige Erstellung des Bauobjekts vereinbart? Dieser Punkt ist vom Bauherrn auf jeden Fall zu beachten.
  6. Liegen konkrete Baupläne und Baubeschreibungen vor?
  7. Existieren Klauseln, die den Bauherrn zu Nachzahlungen verpflichten könnten ? Eine derart formulierte Klausel ist vollkommen indiskutabel, weil die eventuell anfallenden Kosten nicht mehr abgeschätzt werden können.
  8. Gibt es im Vertag Abweichungen von der Rechtsnorm, beispielsweise in Bezug auf Verjährungsfristen etc.? In  einem solchen Fall ist von einem Vertragsabschluss unbedingt abzuraten.


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Zuletzt aktualisiert am Sonntag, 06. Februar 2011 um 21:39 Uhr
 
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