Finanzierung
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Wie finanziere ich eine Immobilie / mein Eigenheim?Immobilien-Finanzierung

 

    Inhaltsverzeichnis

 

(Bausparverträgen ist ein eigener Artikel vorbehalten)

 

Berechnung der Zinslast:

Banken locken ihre Kunden immer mal wieder mit Niedrigzinsangeboten. Doch die Berechnung des für den Schuldner verfügbaren Zinssatzes hängt von einer Reihe individueller Faktoren ab. Neben Beruf und Kapitalausstattung des Schuldners spielen bei der Ermittlung des Zinssatzes der Standort und die Art der Nutzung der Immobilie eine Rolle. So zahlen Schuldner, die einen hohen Anteil an Fremdfinanzierung in Anspruch nehmen selbstverständlich einen höheren Kreditzins als solche mit hohem Eigenkapitalanteil. Beamte sind besser gestellt als Angestellte. Letztere haben wiederum mit einer geringeren Belastung als Selbstständige zu rechnen. Investoren, die ihre Immobilie als Mietobjekt nutzen, zahlen höhere Zinsen als Selbstnutzer. 

Die aufgeführten Beispiele geben nur einen kleinen Ausschnitt der bei der Kreditvergabe relevanten Kriterien wieder:

 

  • Alter
  • Familienstand
  • Arbeitgeber
  • Einkommen
  • Vermögensverhältnisse
  • die Höhe evtl. laufender Kredite
  • die Schufa-Eintragungen des Antragstellers 

 

Wie diese Kriterien gewichtet werden und welchen Einfluss diese auf die Kreditwürdigkeit des einzelnen Antragstellers haben ist, abhängig vom jeweiligen Kreditinstitut, individuell unterschiedlich.  Daher gilt, dass nicht alle Schuldner automatisch die von den Banken angebotenen Niedrigzinsen erhalten. Aktiv kann ein Antragssteller seine Kreditwürdigkeit hauptsächlich durch, wie schon erwähnt, einen möglichst hohen Eigenkapitalanteil verbessern. Tendenziell sollte eine Wohnimmobile erst dann erworben werden, wenn ausreichend Eigenkapital vorhanden ist.  Bürgschaften durch Partner oder Familienangehörige, wie Eltern oder Geschwister, bilden ebenfalls ein Instrument zur Verbesserung der Bonität eines Schuldners, weil dadurch das Risiko aus Sicht der kreditvergebenden Bank auf mehrere Parteien verteilt wird.

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Effektivzins:

Der Effektivzins gibt an, wie viel ein Bankkredit über einen bestimmten Nominalzins inklusive aller Gebühren und in Abhängigkeit vom Tilgungsverlauf kostet. Nicht der Nominalzins, sondern der Effektivzins muss also die Entscheidungsgrundlage für die Finanzierung einer Immobilie bilden.
Die Zins- und Zinseszinsrechnung ist unter Grundlagen/Zinsrechnung weiter erläutert.

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Annuitäten-Darlehen:

Ein Annuitäten-Darlehen ist die vermutlich handelsüblichste Form der Immobilienfinanzierung. Bei dieser Art Darlehen werden der Zins und die Tilgung zu Beginn der Laufzeit berechnet und als Annuität festgeschrieben. Das bedeutet, dass die zum Beispiel jährlich zu entrichtende Rate über die Laufzeit des Darlehen-Vertrages immer gleich hoch ist.
Wenn für ein Darlehen über 100.000 € die Tilgung auf zum Beispiel 2% festgeschrieben wurde, so beträgt die Summe, um die das Darlehen reduziert wird nach dem ersten Jahr:

 

Darlehen-Restbetrag nach dem ersten Jahr = Darlehen - Darlehen * Tilgungssatz
Darlehen-Restbetrag nach dem ersten Jahr = 100.000 € - 100.000 € * 2%
Darlehen-Restbetrag nach dem ersten Jahr = 100.000 € - 2.000 € = 98.000 €

 

Bei einem Zinssatz für das Darlehen von zum Beispiel 4,5%, beträgt die Zinslast nach dem ersten Jahr:

 

Zinslast nach dem ersten Jahr = Darlehen * Zinssatz
Zinslast nach dem ersten Jahr = 100.000 € * 4,5% = 4.500 €

 

Die Annuität ist die Summe aus der ersten Zinszahlung und der ersten Tilgungszahlung:

 

Annuität = erste Zinszahlung + erste Tilgungszahlung
Annuität = 4.500 € + 2.000 € = 6.500 €

 

Das besondere am Annuitäten-Darlehen ist, dass der Betrag der Annuität über die Gesamte Vertragslaufzeit beibehalten wird. Die Vertragslaufzeiten, insbesondere für Immobilien, schwanken zwischen 10 und 15 Jahren. Für diese Zeit sind die Konditionen der Finanzierung festgeschrieben. 

Die Vereinbarung einer Annuität hat den Effekt, dass mit der Zeit der Anteil der Zinsen an dem Betrag der Annuität immer kleiner und der Anteil der Tilgung immer größer wird.
Wie oben beschrieben, ist das Darlehen nach dem ersten Jahr von 100.000 € auf 98.000 € gesunken. Die Zinsen für den nun bestehenden Darlehen-Restbetrag betragen im zweiten Jahr:

 

Zinslast nach dem zweiten Jahr = Darlehen - Restbetrag nach dem ersten Jahr * Zinssatz 
Zinslast nach dem zweiten Jahr = 98.000 € * 4,5% = 4.410 € 

 

Aufgrund der Tatsache, dass die zu Zahlende Rate bzw. Annuität immer gleich hoch ist, entspricht die Höhe der Tilgung im zweiten Jahr der Differenz von Annuität und Zinslast:

 

Tilgung im zweiten Jahr = Annuität - Zinslast im zweiten Jahr
Tilgung im zweiten Jahr = 6.500 € - 4.410 € = 2.090 €

 

In der folgenden Tabelle wird gezeigt, wie sich das Darlehen weiter entwickelt.
Im Beispiel läuft der Darlehens-Vertrag über 10 Jahre. Nach diesem Zeitraum wird das verbleibende Darlehen über ein neues Darlehen mit neuen Konditionen weiter finanziert (Anschlussfinanzierung).


Annuität_Tabelle

Die Steuerlast wir beispielhaft als Differenz von Mieteinnahmen (10.000 €) und Zinslast (4.500 €, Jahr 0), multipliziert mit dem persönlichen Steuersatz (30%) berechnet. Die Mieteinnahmen abzüglich der Steuerlast ergeben die Netto-Einnahmen.

 

Netto-Einnahmen (Jahr 0) = Mieteinnahmen (Jahr 0) - Steuern (Jahr 0)
<=> Netto-Einnahmen (Jahr 0) = Mieteinnahmen (Jahr 0) - (Mieteinnahmen (Jahr 0) - Zinslast (Jahr 0)) * persönlicher Steuersatz
<=> Netto-Einnahmen (Jahr 0) = 10.000 € - (10.000 € - 4.500 €) * 30%
<=> Netto-Einnahmen (Jahr 0) = 10.000 € - 5.500 € * 30%
<=> Netto-Einnahmen (Jahr 0) = 10.000 € - 1.650 € = 8.350 €

 

Die folgende Graphik zeigt den Verlauf von Zins und Tilgung sowie den Darlehen-Restbetrag (Sekundärachse).

 

Annuität_Graphik

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CAP-Darlehen:

CAP-Darlehen sind mit einem variablen Zinssatz ausgestattete Kredite. Der gezahlte  Zinssatz orientiert sich dabei am  Marktzins. Ein CAP sorgt dafür, dass der Kreditzins nicht über eine Höchstgrenze hinaus steigen kann. Wie die Grenze definiert ist, hängt von der Laufzeit des CAP-Darlehens ab, wobei sich diese Höchstgrenze mit der Länge der Laufzeit erhöht. Die Zinsanpassung findet im monatlichen oder vierteljährlichen Rhythmus statt und richtet sich nach dem Euribor-Zins. Zusätzlich zu den anfallenden Zinsen ist bei Abschluss eines solchen Kreditvertrages eine CAP-Prämie zu entrichten. Wie hoch diese Gebühr ausfällt, ist wiederum vom jeweiligen Institut abhängig. Generell kann man durchaus einen Aufschlag von 2 - 2,5% veranschlagen. Diese Kosten sind natürlich in die eigentliche Zinslast einzurechnen, um die eigentliche Belastung zu errechnen. Eine Zusatzoption der CAP-Finanzierung bildet die Möglichkeit einer Sondertilgung, die anders als bei klassischen Darlehen, keine Vorfälligkeits- entschädigung hervorruft. Die CAP-Finanzierung kann Vorteile aufgrund einer höheren Flexibilität der Tilgung bieten, beispielsweise im Falle einer vorgezogen Soforttilgung. Allerdings ist es für den Schuldner beinahe unmögliche seine eigentliche Zinslast im Voraus zu ermitteln. Im Falle stark steigender Zinsen ist mit signifikanten Mehrbelastungen zu rechnen. Die CAP-Finanzierung eignet sich daher hauptsächlich für Schuldner, die bei Vertragsabschluss mit  sinkenden Zinsen rechnen.

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Forward-Darlehen:

Forward-Darlehen bieten eine Alternative zu einer klassischen Umschuldung. Mit Hilfe von Forward-Darlehen können sich Schuldner schon vor Ablauf des Altkredites den aktuellen Zinssatz für die Periode nach Ablauf des Kredites sichern. Bis zu 60 Monate im Voraus ist eine derartige Zinssicherung möglich. Im Gegenzug fordert die Bank einen Aufschlag auf den aktuellen Zins, der durchschnittlich bei 0,7% liegt. Der Abschluss eines Forward-Darlehens ist bindend. Dies bedeutet, dass sich der Schuldner verpflichtet das Forward-Darlehen bei Laufzeitbeginn anzunehmen. Ob ein Kreditnehmer ein Forward-Darlehen in Anspruch nehmen will, ist also von der persönlichen Einschätzung der Zinsentwicklung abhängig.

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Umschuldung:

Prinzipiell steht jedem Kreditnehmer die Möglichkeit offen ein Altdarlehen zu kündigen um eine Umschuldung mit einem neuen, günstigeren Kredit vorzunehmen. Allerdings verlangt die Bank in diesem Fall eine Entschädigung für die durch den Altvertrag entgangenen Zinseinnahmen. Diese so genannte Vorfälligkeitsentschädigung kann den Vorteil eines niedrigeren Zinses leicht zu Nichte machen. Rechtlich betrachtet, dürfen Banken bis zum doppelten Betrag der entgangenen Erträge in Rechnung stellen. Die Frage, wie hoch die Forderung einer an- fallenden Vorfälligkeitsentschädigung konkret ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Eine Umschuldung lohnt sich daher meistens erst dann, wenn die Zinsbindung des Neudarlehens, die des Altkredites um das Doppelte übertrifft. Anders sieht die Rechnung für Mietimmobilien aus. Der Vermieter kann die durch Kreditkündigung entstehenden Kosten steuerlich gewinnmindernd ansetzen. Daher ist eine vorzeitige Umschuldung für Eigentümer einer Mietimmobilie  finanziell eher interessant.

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Tilgungsersatzleistung:

Grundsätzlich gibt es die Möglichkeit die Tilgungsrate für ein Darlehen nicht zu dessen Rückzahlung zu verwenden, sondern ersatzweise z.B. in einen Aktienfonds zu investieren (Tilgungsersatz). Man hofft mit dieser Methodik Spekulationsgewinne zu erwirtschaften, um am Schluss der Finanzierung möglichst wenig Tilgung gezahlt zu haben. Zudem ergibt sich der Vorteil, dass während der Zeit der Tilgungsersatzleistung das Darlehen und damit die Zinslast in voller Höhe bestehen bleiben. Da die Zinsen steuerlich absetzbar sind, ergeben sich bei der Einkommensteuer zusätzliche Einsparungen.
Das Risiko dieser Methodik besteht darin, dass zum Laufzeitende des Darlehen-Vertrages der Kurs des Wertpapieres, das als Tilgungsersatzleistung gewählt wurde, sehr niedrig ist. Das Darlehen kann dann nicht ohne Zuschießen von Eigenkapital oder Vereinbarung einer Anschlussfinanzierung getilgt werden.
Es ist daher ratsam, dass die Wertpapiere (Fonds), die für die Tilgungsersatzleistung genutzt werden, vom Darlehensnehmer aktiv gemanagt werden. Das heißt, dass zunächst per monatlicher Rate Fondsanteile gekauft werden. Wenn nach einem Zeitraum von vielleicht ein, zwei oder drei Jahren Spekulationsgewinne entstanden sein sollten, sollten die Fondsanteile verkauft und der Erlös in ein zweites Produkt fließen, das weniger oder gar kein Risiko mehr birgt (z.B. festverzinsliche Wertpapiere). Hierdurch werden die Spekulationsgewinne und gleichzeitig ein Teil der Tilgung gesichert. Das Risiko am Ende der Vertragslaufzeit nur wenig Tilgungskapital zu haben wird damit zumindest zum Teil ausgeschlossen. Wenn alles gut läuft, kann man auf diese Weise die zu zahlende Tilgungssumme reduzieren und hat zusätzlich steuerliche Vorteile realisiert.

Die folgende Tabelle zeigt den möglichen Verlauf der Finanzierung mit einer Tilgungsersatzleistung. Die Rechnung wird mit den Ergebnissen des Annuitäten-Darlehens verglichen. Die Ausgangsfaktoren (Darlehenssumme, Zins, Tilgungssatz und persönlicher Steuersatz) sind bei beiden Rechnungen identisch.

 

 

Wie man erkennen kann, bleibt die Zinszahlung über die gesamte Vertragslaufzeit und auch bei der Anschlussfinanzierung immer gleich (4.500 €). Dies rührt daher, dass die Tilgung eben nicht die Darlehenssumme reduziert, wie es beim Annuitäten-Darlehen der Fall ist, sondern in z.B. einen Fonds eingezahlt wird (Tilgungsersatz (spekulativ)). Entsprechend des Kurses des Fonds werden Fonds-Anteile gekauft: Tilgungsersatz (1.000 €) / Kurs = Fonds-Anteile. Die Fonds-Anteile werden in der Tabelle aufsummiert, so dass immer die aktuelle Anzahl der Fonds-Anteile zum jeweiligen Jahr aufgeführt ist.

Die Steuern ergeben sich aus den Mieteinnahmen (10.000 €) weniger der Zinslast, die bei dieser Variante konstant hoch ist (4.500 €), multipliziert mit dem persönlichen Steuersatz (30%). Die Netto-Einnahmen sind die Differenz aus Mieteinnahmen und Steuern.
Die Zinsen, die sich bei der Investition in das weniger risikoreiche und fest verzinsliche Wertpapier ergeben, werden entsprechend der Abgeltungssteuer nur mit 75% der Erträge eingerechnet.

Die Netto-Einnahmen ergeben sich aus den Mieteinnahmen weniger dem Betrag für die Steuern. 

Die Spalte "Netto-Einnahmen Differenz" ist die Differenz der Netto-Einnahmen zu den Netto-Einnahmen aus dem Annuitäten-Darlehen. Beide Finanzierungsvarianten beruhen in diesem Beispiel auf den gleichen Ausgangsfaktoren.

Zum siebten Jahr werden das erste Mal Fonds-Anteile zu 45 € verkauft. Der Erlös aus dem Verkauf fließt in ein "sicheres" Finanzprodukt (z.B. Rentenfonds), das mit einem Zins von zunächst 3% p.a. ausgestattet ist. Die Tilgungszahlung wird anschließend weiter in die spekulativ angelegte Ersatzleistung eingezahlt. Die realisierten Spekulationsgewinne und die bisher gezahlten Tilgungsleistungen werden hierdurch jedoch gesichert.
Für diese Transaktion werden hier keine steuerlichen Aspekte berücksichtigt. Es wird angenommen, dass die angegebenen Kurse sozusagen "Netto-Kurse" sind. Um den entsprechenden Erlös zu erzielen, müsste der Kurs also höher liegen. Gewinne aus dem Handel mit Aktien oder Fonds unterliegen der Abgeltungssteuer in Höhe von 25%.

Dasselbe geschieht noch einmal im siebzehnten Jahr, in dem bereits eine Anschlussfinanzierung mit den entsprechend dem Annuitäten-Darlehen angepassten Konditionen realisiert worden ist.

Laut der Beispielrechnung sind durch die Finanzierungsvariante mit einer Tilgungsersatzleistung nicht nur mehr Netto-Einnahmen erzielt worden (8.307 €), sondern auch das Tilgungskapital ist größer bzw. der Darlehen-Restbetrag liegt um 8.523 € unter dem beim Annuitäten-Darlehen. Insgesamt ergibt sich im beschriebenen Beispiel ein Vorteil der Finanzierungsvariante mit Tilgungsersatzleistung in Höhe von 16.830 €! 

 

Der beispielhafte Verlauf der durchschnittlichen Kaufkurse der spekulativen Tilgungsersatzleistung ist in folgender Graphik dargestellt.
Die Kurse, zu denen verkauft wurde, sind rot markiert.

 

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Fazit-Tilgungsersatzleistung

Laut der Beispielrechnung wird nicht nur ein positiver Verlauf der Fonds-Durchschnittskurse angenommen, sondern auch eine konstante Verzinsung des vermeintlich "sicheren" Finanzprodukts zur Sicherung der Spekulationsgewinne und bisher gezahlten Tilgungsleistung. Über einen Zeitraum von zehn Jahren ist es jedoch relativ sicher einen guten Verkaufszeitpunkt für die spekulative Anlageform zu finden. Daher ist eine Realisierung von Spekulationsgewinnen nicht unwahrscheinlich. Zusätzlich lohnt sich die Finanzierungsvariante mit einer Tilgungsersatzleistung aufgrund der steuerlichen Absetzbarkeit der Zinslast.

Die Spekulationsgewinne lassen sich, insofern das Kapital nicht anderweitig gebraucht wird, durch die Ansammlung der Netto-Einnahmen und die Investition derselben in die spekulative Tilgungsersatzleistung (Fonds) zu einem günstigen Zeitpunkt sogar noch verstärken.

Nichtsdestotrotz verlangt diese Variante der Immobilien-Finanzierung ein wachsames Auge und ein gewisses Maß an Erfahrung mit Wertpapieren. 

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Zuletzt aktualisiert am Freitag, 14. März 2014 um 22:39 Uhr
 
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